Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Критика программы Навального. Субсидирование ставок по ипотеке




Как видно из моих предыдущих постов, в целом, я поддерживаю программу Алексея Навального. Однако в ней есть несколько пунктов, с которыми я не согласен. Одним из таких пунктов является cубсидирование ипотечных ставок, которое «обеспечит любой семье с двумя работающими взрослыми возможность получить ипотеку под 3% годовых». Я считаю, что эта мера вредная, так как от нее выиграют в основном строительные компании, владельцы жилья и узкий круг покупателей жилья, а проиграют большинство потенциальных покупателей жилья и налогоплательщики.

В настоящий момент средняя ставка по ипотеке составляет 11.11% годовых (http://www.rbc.ru/finances/04/08/2017/598465d39a79472c42cbc287). Если Навальный станет президентом, то ситуация в экономике мгновенно не изменится – эффект от любых реформ будет виден только через несколько лет. Стоит ожидать, что рыночная ставка по ипотеке будет находиться примерно на этом же уровне, по крайней мере, в первое время.

Предположим, семья хочет взять ипотеку в 10 млн рублей на 30 лет под 11% годовых. Тогда ежемесячный платеж по ипотеке составит 95 тыс. рублей.  Если ставка по ипотеке сократиться до 3%, то ежемесячный платеж станет 42 тыс. рублей. В реальности семьи обычно выбирают ипотеку исходя из размера месячного платежа. Условно, семья предполагает, что будет отдавать примерно треть своего дохода на платежи по ипотеке. Если ставка по кредиту резко упадет, то семья, скорее всего, решит купить бОльшую квартиру в лучшем районе – ведь теперь они могут позволить обслуживать намного бОльший кредит. Если у семьи был бюджет на ежемесячный платеж порядка 100 тыс. рублей, то мы можем ожидать, что теперь она возьмет кредит как минимум в 20 млн рублей, чтобы купить более качественную квартиру, ведь с 3% ежемесячный платеж по такому кредиту составит 84 тыс. рублей. Как на это отреагирует рынок?

Спрос, безусловно, существенно вырастет. Те, кто раньше мог купить квартиру за 10 млн, сейчас могут купить за 20, кто мог купить за 5 млн, смогут купить за 10. Также на рынок выйдут те, кто раньше вообще не мог купить квартиру, а сейчас они могут взять кредит и купить маленькую квартиру. Как отреагирует предложение?

Предложение квартир очень неэластично. Основная масса предложения – это уже существующие квартиры. Если спрос резко вырастет, то в краткосрочной перспективе его увеличить невозможно. Строительство новых домов, учитывая все согласования, занимает как минимум 2-3 года. Да и в долгосрочном периоде рост предложения жилья весьма ограничен. Если спрос на жилье вырастет в два раза, то ни через 3 года, ни через 5 лет строители не смогут увеличить общее предложение квартир в два раза. Ежегодный размер строительства составляет всего несколько процентов от существующего количества жилья в городе. К примеру, на пике строительного бума, в 2007 г.,  в Москве было построено 5.4 млн. квадратных метров жилья (http://www.msu.ru/press/federalpress/bolee_5_4_mln_kv_metrov_zhilya_bylo_postroeno_v_moskve_v_2007_godu.html) – это примерно 2.5% от существующего жилья. Что это все означает?

Резкий рост спроса, вызванный субсидированной ипотекой, не приведет к значительному увеличению предложения жилья. Поэтому практически все увеличение спроса выльется в рост цен. Конечно, если ипотечники смогут взять кредит в два раза больше, это не значит, что цены вырастут в 2 раза, ведь кроме ипотечников на рынке есть и другие покупатели, спрос которых не вырастет. В общей доле сделок, доля ипотечников составляет порядка 25% (http://novostroyki-ykt.ru/1804-rynok-ipoteki-2016-rost-doli-pervichnogo-zhilya-i-padenie-doli-odnushek.html). Предположим, что доля тех, кто может претендовать на субсидию  («любая семья с двумя работающими взрослыми»)  - это половина, то есть итого получаем 12.5% рынка льготных ипотечников. Однако это не совсем корректный подход, ведь субсидированная ипотека откроет путь на ипотечный рынок двум группам покупателей - тем, кто раньше не мог купить жилье, а также тем, кто раньше копил и покупал за наличные из-за дороговизны ипотеки, а теперь решил воспользоваться ипотекой. Так что доля людей, которые решат воспользоваться ипотекой, существенно вырастет. Если спрос со стороны этих людей вырастет в два раза (как показано на примере выше), то можно ожидать роста цен по рынку примерно на 15-30% (цифры очень условные, для более точных оценок нет достаточно информации).

Кто от этого выиграет? Больше всего от этих мер выиграют хозяева жилья и строительные фирмы, ведь они получат за точно такой же товар существенно больше денег. Также выиграют те, у кого будет доступ к субсидированной ипотеке. Они смогут взять кредит на сумму в 2 раза бОльшую, чем раньше, а цена на жилье вырастет на 15-30%, то есть они смогут купить квартиру лучшего качества или в 1.5-1.7 раза больше. Кто проиграет? Те покупатели, которые не подпадают под правила субсидии – матери/отцы-одиночки, семьи с одним работающим родителем, молодые профессионалы, которые пока не создали семью, те, кто накопил на жилье и предпочитает покупать без кредита, и многие другие. Для них цены на квартиры существенно вырастут (из-за увеличившегося спроса со стороны ипотечников), а их покупательная способность останется прежней. Больше всего от этой меры проиграют налогоплательщики. Если раньше семья брала кредит в 10 млн. и платила 95 тыс. ежемесячно, то это были целиком ее издержки. Теперь, если она берет 20 млн. и платит 84 тыс. ежемесячно, на самом деле это означает, что 106 тыс. рублей ежемесячно должны доплачивать налогоплательщики, ведь банку все равно кто-то должен заплатить рыночную стоимость денег – 190 тыс.

Субсидирование ипотеки до 3% годовых в текущих российских реалиях – это перераспределение ресурсов от бедных к богатым. Ведь от этого выиграют больше всего продавцы жилья (которые уже обладают значительным имуществом в виде квартиры), строительный комплекс (его владельцы тоже скорее относятся к категории богатых) и те, кто может позволить купить себе квартиру в ипотеку (это также сегмент населения с доходами выше среднего). А проиграют в среднем  все налогоплательщики, чье среднее благосостояние существенно меньше, чем имущественное положение вышеупомянутых трех категорий.

Также субсидирование ипотеки откроет дорогу потенциальным мошенникам. Если рыночная ставка по депозитам составляет 7%, а ипотеку можно получить под 3%, то возникают соблазны заработать деньги на арбитраже, то есть из воздуха. Например, семья может продать свою квартиру за 10 миллионов, деньги положить в банк, и тут же купить такую же квартиру по ипотеке, а вырученные от продажи старой квартиры положить в банк. Оплата процентов по кредиту будет 300,000 рублей в год (3% от 10 млн), а депозит в банке будет приносить 700,000 руб процентов. Итого, чистый доход 400,000 рублей ежегодно. Или даже проще. Представьте, что молодая семья живет в квартире у родственников. Они могут «купить» эту квартиру, получив 10 млн ипотечный кредит, родственник, продавший им квартиру положит вырученные деньги в банк, и семья получит точно такой же чистый доход из воздуха – 400,000 рублей ежегодно за счет разницы процентов между ставкой по депозиту и ставкой по ипотеке. Конечно, все эти варианты можно предусмотреть и законодательно закрыть, но как показывает опыт с материнским капиталом, вода дырочку найдет. Если есть возможность арбитража, то найдутся талантливые мошенники, которые придумают, как реализовать эти схемы. Помимо трех вышеупомянутых категорий налогоплательщикам придется также кормить и мошенников.

Какая может быть альтернатива? Во-первых, предложение Навального о радикальной дебюрократизации жилищного строительства - это очень действенная мера. По разным оценкам, доля коррупционной компоненты (которая как раз вызвана различными бюрократическими требованиями и согласованиями) составляет от 30% до 50% от себестоимости жилья. То есть цену строящегося жилья можно сократить примерно на треть, если убрать оттуда коррупционную ренту. Во-вторых, общее улучшение ситуации в экономике должно снизить и риски и, как следствие, стоимость денег. При правильной экономической политике, рыночную стоимость кредита можно в течение нескольких лет снизить до 5-7% годовых, а это снизит и себестоимость строительства и повысит покупательную способность населения.

Надо понимать, что эти меры помогут решить жилищную проблему в регионах и фактически никак не помогут решить проблему дефицита жилья в Москве. Почему? Представьте, что удалось снизить себестоимость жилья в Москве до 1000 долларов за метр, и мы все свободные площадки в Москве застроили жильем. Тогда в Москву приедет еще 10-15 миллионов жителей. Это будет полный транспортный и инфраструктурный коллапс. Пересадка на общественный транспорт, как пропагандируют урбанисты, сильно не поможет. В московском метро в час пик уже такие пробки и толпы, что много больше пассажиров туда не поместится просто физически. Если резко снизить стоимость жилья в Москве и стимулировать строительство, то мы увидим приток новых жителей из регионов, с которыми Москва просто не справится. Это связано с тем, что Москва – это основной (и наверное единственный) деловой центр России. Головные офисы почти всех крупных компаний – в Москве. Подавляющее большинство основных культурных центров (театров, ТВ-студий, киностудий, и т.д.) в Москве. Все основные медиа – в Москве. Профессионалы практически из всех областей на каком-то этапе своей карьеры сталкиваются с тем, что для дальнейшего развития им приходится переезжать в Москву.

Если эту проблему не решить, то есть не создать деловые центра помимо Москвы, то любые программы по снижению себестоимости жилья в Москве или увеличению покупательной способности покупателей, будут фактически бесполезны.



Другие посты по темам программы Навального:

Минимальная зарплата
http://mmironov.livejournal.com/16494.html
http://mmironov.livejournal.com/17319.html
http://mmironov.livejournal.com/18927.html
http://mmironov.livejournal.com/23735.html
http://mmironov.livejournal.com/24042.html
http://mmironov.livejournal.com/24110.html
http://mmironov.livejournal.com/24971.html
http://mmironov.livejournal.com/25217.html



Социальная демократия
http://mmironov.livejournal.com/20915.html


Борьба с коррупцией
http://mmironov.livejournal.com/19269.html
http://mmironov.livejournal.com/23735.html
http://mmironov.livejournal.com/24814.html


Компенсационный налог
http://mmironov.livejournal.com/24360.html





Критика программы Навального. Компенсационный налог



Я в целом положительно отношусь к предложениям президентской программы Навального: борьба с коррупцией, судебная реформа, возвращение политической конкуренции и повышение МРОТ. Однако некоторые пункты его программы я считаю вредными. Если их реализовать, то эффект от них будет совсем не такой, какой ожидается, и экономика от них проиграет. Я собираюсь написать несколько постов, критикующих некоторые положения программы Навального. Надеюсь, что в будущем эти пункты будут либо убраны из программы, либо принципиально доработаны, чтобы избежать негативных последствий. Первый пост из этой серии касается компенсационного налога.

Российское общество считает приватизацию 1990-х крайне несправедливой. Она таковой и была. Узкий круг людей, который имел близость к власти, и знал, кому заносить, за копейки прибрал к рукам национальное достояние. Это абсолютно правильно, что политики должны стремиться как-то ответить на запрос людей разрешить эту несправедливость. Однако здесь, как и в случае с Крымом, простых решений не бывает. То, что Крым был присоединен к России незаконно, совсем не означает, что новый политик, пришедший к власти (Навальный или кто-либо еще), сможет взять и просто откатать все назад. Это событие потянуло за собой клубок других событий (изменение Конституции, принятие российского гражданства 2 млн. человек, изменение правовой системы Крыма и т.д.). После начала массовой приватизации прошло порядка 20 лет. Предлагаемый Алексеем Навальным компенсационный налог будет а) технически сложно реализуемым, б) коррупционноемким, в) экономически вредным.

Техническая сложность в реализации. Как только дело от идеи дойдет до реализации, нужно будет отвечать на множество конкретных вопросов. А именно:

- Кого облагать налогом, компании или бенефициаров приватизации? Если облагать компании, то это профанирует саму идею восстановления справедливости, ведь за долгий срок, прошедший с момента приватизации, многие компании успели сменить владельцев (зачастую, неоднократно). Например, Абрамович, который приватизировал «Сибнефть», продал ее обратно государству в лице «Газпрома», и теперь она называется «Газпромнефть». Если обложить налогом компании, то получается, что государство в этом случае облагает налогом самого себя. Другой пример. Прохоров вышел из «Норильского никеля», получив хорошую компенсацию за свою долю. Получается, он налог не заплатит, а заплатят те, кто сейчас владеет «Норильским никелем». Наконец, в 2000-ые акции приватизированных компаний купило множество частных инвесторов, как отечественных, так и иностранных. Они вообще в приватизации не участвовали и купили акции на открытом рынке по справедливой цене. Их по какому праву наказывать?
Если облагать налогом бенефициаров, то встает вопрос, как их определять? Ведь во всех сделках практически всегда участвовали какие-то прокладки, зачастую временные. Приведу широко известный пример, не являющийся приватизационной сделкой, но по степени мутности похожей. Когда продавались активы «Юкоса», то вначале их купила никому неизвестная «Байкалфинансгрупп». Потом уже активы перешли к «Роснефти». Предположим, мы определили, что «Байкалфинансгрупп» купил активы дешевле справедливой цены. И кого наказывать? «Байкалфинансгрупп»? По похожим мутным схемам приватизировались почти все российские крупные компании. И хотя всем было известно, кто стоял за теми или другими компаниями, формально доказать это будет проблематично, тем более, прописать формальные критерии в законе.   

- Как определить круг подпадающих под закон сделок? В России приватизация происходила в несколько этапов. Причем многие сделки формально не были приватизацией, а по сути, были. Например, распродажа активов, подконтрольных «Газпрому». Переход «СИБУРа» в руки Михельсона, Шамалова и Тимченко - это приватизация или нет? Формально нет. А по сути, государственное имущество вследствие череды сделок досталось частным лицам. Я не очень понимаю, как очертить контур сделок, которые попадут под этот закон, и на каком этапе перехода прав собственности отсекать бенефициаров.

- Как производить оценку выгод? Предположим, что новым властям как-то удалось идентифицировать бенефициаров и определить круг сделок. Однако как оценивать выгоды? В Британии, на опыт которой ссылается  Алексей Навальный, была применена простая формула.  Справедливая оценка компаний была подсчитана, как их среднегодовая прибыль в течение 4 лет после приватизации умноженная на 9. В России такой подход (или аналогичный) не сработает. В конце 1990-х-начале 2000-х российские компании сильно занижали свои официальные прибыли. Это хорошо задокументированный факт, в том числе и международными учеными (например, Black, B. “The Corporate Governance Behavior and Market Value of Russian Firms.” Emerging Markets Review, 2 (2001), 89-108 или Desai, M.; A. Dyck; and L. Zingales. “Theft and Taxes.” Journal of Financial Economics, 84 (2007), 591-623). Если ориентироваться на формальные показатели российских компаний в первые годы после приватизации, мы получим смешную оценку, так как они активно занижали и прибыль, и выручку. Если мы расширим горизонт, то, во-первых, пострадают те компании, которые первыми решили выйти из тени (увеличили «белую» прибыль и выручку). Во-вторых, все-таки экономическая ситуация середины 2000-х была совсем иная, чем в середине 1990-х, и непонятно, насколько справедливо смотреть на прибыли 2000-х при оценке справедливой стоимости в 1990-ые. Наконец, в-третьих, многие олигархи объективно немало сделали для улучшения менеджмента и повышения операционной эффективности своих активов. То, что стоимость их компаний выросла, частично была и их заслуга (а не только следствие того, что они задешево купили). Подводя итог, разработать объективный и прозрачный механизм оценки незаслуженных выгод бенефициаров от приватизационных сделок будет весьма трудно, если вообще возможно.

  Коррупционноемкость. У проблем, обозначенных выше, нет единственного правильного решения (а зачастую вообще правильного решения нет). Как будут решаться эти проблемы, зависит от воли конкретных исполнителей.  Решение по каждому вопросу - кого облагать, какой круг сделок, как считать выгоды – это потенциальные многомиллиардные убытки (или отсутствие таковых) для вполне конкретных бизнесменов. Естественно ожидать, что они не будут сидеть сложа руки и ждать, пока им чиновники правительства Навального предложат свой закон. Они будут активно пытаться на него влиять, в том числе, занося чемоданчики кэша ответственным за законопроект чиновникам. Субъективность критериев по всем важным вопросам только повышает соблазны чиновников – невозможно будет определить, это он решил, потому что считает это правильным или потому что ему занесли. Борьба с коррупцией – ключевой пункт программы Навального. Процесс разработки и реализации подобного законопроекта повышает коррумпированность правительства, депутатов и чиновников, то есть идет вразрез с главным месседжем программы Навального.


   Экономическая невыгодность. Самое главное, что этот закон будет иметь отрицательный эффект на экономику. При реализации данного закона будет вовлечено много субъективных критериев, что оставит недовольными широкий круг инвесторов. Также, правительство Навального будет правопреемником правительств Ельцина, Путина и Медведева, а они все декларировали незыблемость приватизации (законопроектов о массовом пересмотре итогов или компенсационных налогов даже не обсуждалось). Это значит, что Навальный покажет дурной пример будущим правителям и сам же от этого пострадает. Почему? В России сверхвысоко участие государства в экономике и любому правительству придется заняться массовой распродажей госкомпаний, начиная с «Газпрома» и «Роснефти» и кончая небольшими ГУПами и МУПами. Это позволит не только резко повысить эффективность этих компаний (а значит, и размер собираемых налогов), но и даст возможность профинансировать необходимые реформы. Однако если инвесторы будут видеть, что предыдущие сделки облагаются субъективными непонятными налогами, то и к новым приватизационным сделкам они будут испытывать некоторый скептицизм. Безусловно, за какие-то деньги продать активы удастся, однако риск пересмотра сделок в будущем, в том числе введение компенсационных налогов будущими правительствами, резко понизит цену, которую инвесторы будут готовы заплатить сегодня. То есть правительство Навального в лучшем случае соберет несколько миллиардов долларов от введения компенсационного налога и потеряет десятки миллиардов долларов на приватизации, потому что инвесторы будут думать, что каждое последующее правительство может пересмотреть сделки, заключенные предыдущим.


Я не сторонник критики без предложения альтернатив. Альтернативой компенсационного налога могло бы быть создание антикоррупционного трибунала. Условно все крупные приватизационные сделки (и квазиприватизационные) исследовались бы на вопрос наличия коррупции. Если будет доказано, что какой-то актив был продан коррупционным образом, то конкретные бенефициары должны вернуть всю полученную прибыль от этой сделки. К примеру, во время лондонского суда «Березовский против Абрамовича» были даны показания, что приватизация Сибнефти была коррупционной сделкой. Значит, нужно определить прибыль, которую получил Абрамович от этой сделки. Контрольный пакет «Сибнефти» был куплен за 100 миллионов долларов, в последствии он продал «Сибнефть» «Газпрому» за 13 миллиардов. Прибыль подсчитать несложно. Другой пример. Если выяснится, что Лебединский ГОК  был куплен  Усмановым при помощи коррумпирования Медведева, который тогда был председателем совета директоров «Газпрома», тогда также нужно будет подсчитать прибыль, которую получил Усманов, и наложить на него соответствующий штраф. Для повышения объективности и прозрачности, данный трибунал имеет смысл организовать с привлечением уважаемых международных судей и юристов, которые имеют опыт работы в ведущих мировых судах (например, Лондонском, Сингапурском или Стокгольмском арбитраже). Это решение тоже не идеально. Однако, оно обладает тремя важными качествами:

- понятность критериев привлечения. Если сделка совершенна с использованием коррупционных механизмов, она подпадает под рассмотрение трибунала. Если не было коррупции (либо не доказана коррупция), то участники сделки сохраняют за собой все полученные прибыли.

- объективность рассмотрения кейсов. Несмотря на то, что в программе Навального одним из ключевых пунктов стоит судебная реформа, пройдут годы, прежде чем российская судебная система сможет завоевать авторитет, в том числе среди иностранных инвесторов. Фактический аутсорсинг судебных решений (через привлечение авторитетных международных экспертов) позволит значительно сократить опасения в политической ангажированности подобных процессов.

- наука на будущее. Если критерием рассмотрения сделок станет коррупционный фактор, то это даст сигнал, в том числе, и всем будущем инвесторам. Если ты занесешь чиновнику, то в будущем тебе придется расстаться со всей прибылью от сделки и вдобавок заплатить штраф. Правительству Навального придется осуществлять масштабную приватизацию, и наличие подобного антикоррупционного трибунала снизит желание участвовать в коррупционных сделках и потенциальных взяткодателей, и потенциальных взяткополучателей.



Подводя итог, я в целом согласен с посылом программы Навального, что приватизация была несправедливой, и существует запрос общества на решение этой проблемы. Однако здесь нужно действовать, прежде всего, руководствуясь принципом «не навреди». Любые непродуманные меры, даже если они будут происходить всего лишь на стадии обсуждении и подготовки законопроектов, могут серьезно подорвать доверие инвесторов, а значит, существенно снизить потенциал роста российской экономики.


Пятиэтажки. Права и ответственность


У меня нет сомнений, для чего был затеян процесс реновации пятиэтажек. Основная причина – нажива стройкомплекса. Причем москвичам придется заплатить дважды. Первый раз через налоги (бюджет, а значит налогоплательщики, должны будут заплатить за постройку нового жилья взамен снесенного). Второй раз, через возросшие цены на квартиры – тому, кто решит купить новую квартиру, придется отдать строительным фирмам существенно больше денег, чем, если бы реновации не было. Почему это так?

Рынок недвижимости характеризируется неэластичностью предложения. Если даже цена на недвижимость резко растет, то рынок не может существенно увеличить предложение жилья, так как, во-первых, строительство новых квартир занимает значительное время, а, во-вторых, Москва не резиновая – количество площадок для новых домов ограничено. Когда спрос падает, то сократить предложение тоже быстро не удается, потому что если даже полностью остановить строительство нового жилья, то на рынке присутствует значительный запас уже готовых квартир. Поэтому даже полная остановка строительства не может существенно сократить предложения жилья, а значит, стабилизировать цены.

Неэластичность предложения означает, что цена на рынке недвижимости во многом определяется текущим спросом. В начале 2000-х население быстро богатело и спрос на жилье существенно вырос. Именно этим фактором объясняется резкий скачок цен на недвижимость и расцвет стройкомплекса в нулевые.  При средней цене продажи в $4000 и себестоимости в $1000, можно было, и платить огромные взятки, и отдавать долю городу, и получать сверхприбыли. Однако после кризиса 2008-2009 спрос резко упал, а за ним и цена на недвижимость. Последующая за тем стагнация зафиксировала спрос на низком уровне, что привело к кризису на рынке недвижимости. Многие лидеры строительного рынка, такие как Миракс, СУ-155 и многие другие просто разорились. Но даже сокращение строительства не позволило сократить предложение до того уровня, чтобы цены на недвижимость начали расти.  Чтобы сократить предложение квартир и искусственно увеличить спрос, и был затеян процесс реновации.

На реновации московский стройкомплекс заработает два раза. Согласно планам мэрии, собираются снести 25 миллионов метров жилья (https://ria.ru/society/20170314/1489954301.html), а значит, выкупят у строительных фирм как минимум столько же. Однако это не только дополнительные закупки, но и значительное уничтожение существующего предложения квартир на 25 миллионов метров (ведь разрушат существующее жилье), а значит, и увеличение цены на рынке. Москвич, который решит купить жилье, будет вынужден заплатить за него существенно больше. Ведь если бы сноса не было, то стройкомплекс бы отправил 25 миллионов метров построенного жилья на рынок, и предложение на рынке нового жилья было бы на 25 миллионов метров больше. Сейчас эти 25 миллионов метров (многие из которых уже построены, и строители просто не могут их продать), просто уберут с рынка, строители будут заняты выполнением заказов мэрии, значит, на рынке будет создан искусственный дефицит нового жилья и, соответственно, цена на него вырастет. Поэтому москвичи будут вынуждены заплатить стройкомплексу два раза. Первый раз через налоги, которые направят на выкуп жилья, второй раз через более высокие цены на новое  жилье (вывод с рынка 25 миллионов метров обязательно приведет к росту цен).

Но тут возникает другой важный вопрос: почему мэрия вообще имеет право инициировать подобные процессы? Объяснения, которые звучат в оппозиционной прессе и из уст лидеров общественного мнения, что мэрия не уважает частную собственность и поэтому затеяла эту аферу. Это правда, но только ее часть. Вторая часть правды состоит в том, что у нас и сам собственник не уважает частную собственность. Ведь собственность - это не только права, но и обязанности. Когда где-то случается наводнение или какое-то стихийное бедствие, то негласная обязанность государства – это обеспечить жилье тем, кто пострадал. Потом те, кто получил, новое жилье жалуются, что им его дали не в срок, куча недоделок, и т.д. Вопрос, а почему государство (то есть налогоплательщики) должно вообще компенсировать кому-то утрату собственности? Если вы живете в зоне, где есть риски стихийных бедствий, то можете застраховать свою собственность. Если что случится, то вам страховая компания возместит утрату. Почему, я, как налогоплательщик, должен оплачивать риски владения вашей собственностью? Аналогично, почему если ваш дом приходит в негодность, и в нем становится невозможно жить, почему я должен оплачивать вам замену старого жилья на новое? К примеру, если у кого-то есть машина, постепенно она становится старой и начинает ломаться, никто же не требует бесплатной замены старой на новую, потому что на ней стало невозможно ездить? Обычно  в таких случаях старая машина продается за копейки, и покупается новая, за существенно бОльшие деньги.

То, что государство обязано как-то решать проблему аварийного жилья, глубоко сидит в нашем менталитете. Это убеждение закреплено и в кино (например, фильм «Дурак», где главный герой пытается добиться расселения аварийного дома), и в регулярных обращениях активистов и политических партий (вот, например, обращение партии Яблоко касательно расселения аварийных общежитий  http://www.newsmsk.com/article/04may2017/za_bortom.html). То есть в обществе есть консенсус – если жилье пришло в негодность, государство обязано обеспечить новое. Это не частная собственность, это фактически признание обязанности государства обеспечить человека жильем. Частная собственность - это когда собственник обладает всеми правами, но и несет все риски касательно объекта собственности. Если у вас протерлись джинсы, то вы их выбрасываете, и за свой счет покупаете новые (а не требуете у государства дать вам новые, потому что старые протерлись). Если у вас сломался телефон или машина, вы также ремонтируете за свой счет или, если ремонт невозможен, покупаете новые. Касательно жилья у нас до сих пор действует наследие советской идеологии: государство обязано обеспечить человека жильем. Если случилось наводнение или другое бедствие – требование к государству построить новые дома взамен разрушенных. Если дом стал аварийным, потому что был рассчитан на 25 лет, а ему уже 35, то требование к государству – построй нам новый, и еще желательно каждому дай жилье в этом же месте согласно санитарным нормам (но не меньше существующего).

Это негласное требование, что государство обязано решать проблемы собственника, в случае разрушения или аварийности, ведет к тому, что чиновники используют его для извлечения собственных выгод. Чтобы заработать и получить откаты от стройкомплекса, они всегда могут сказать – мы сносим ветхое жилье, чтобы жители не пострадали. Нам интересы жителей превыше всего. Понятно, что выбирать для сноса они будут те дома, на которых они смогут больше заработать, а не самое старое и аварийное. Однако формально доказать это жителям очень сложно. Чиновник всегда может сказать, что этот дом сносят, потому что он через несколько лет станет аварийным, и они решают вопрос превентивно, пока есть деньги. Через 2-3 года, когда начнут рушиться перекрытия, денег может не быть. А он, как чиновник, будет нести ответственность. И действительно, так как у нас в сознании за расселение аварийных домов отвечает государство, значит, чиновник имеет право, если ему вдруг так скажет комиссия – признать дом аварийным и начать его снос.

Чтобы прекратить правовой беспредел, нужно работать не только с государством, но и собственниками. Оппозиция не должна играть роль собеса, собирая жалобы и требуя расселения аварийных общежитий и домов, а вести просветительскую работу с жильцами. Ваш дом – ваша собственность. Вы должны за ним следить, страховать, ремонтировать не только свою квартиру, но и общественные места, крышу, коридоры и т.д. Для этого нужно нанимать управляющую компанию. К примеру, мне довелось быть собственником квартир в других странах. Обычно затраты на содержание дома (услуги управляющей компании, зарплата консьержа, текущий и капитальный ремонт общественных помещений, и т.д.) существенно превышают коммунальные услуги. Я понимаю, это непопулярно. Объяснить людям, что они сами должны содержать свой дом в порядке это не то, что ходить митинговать, показывать страшные картинки из коридоров, и требовать у государства решить проблемы бедных людей. Но это единственный путь к настоящей частной собственности, владелец которой действительно может требовать у государства оставить его в покое.

Что же должно произойти, если дом стал по-настоящему аварийным и в нем невозможно жить? То же, что происходит в случае с другими товарами. Собственники должны продать этот дом какой-нибудь строительной компании, которая построит на этом месте новый дом. Деньги разделить, например, пропорционально площади квартир или как еще прописано в уставе дома. И распоряжаться этими деньгами по собственному усмотрению. Например, можно купить новую квартиру. На всю квартиру денег, скорее всего, не хватит, но можно заплатить первый взнос ипотеки. Можно переехать в другой, более дешевый район или город, и тогда денег, может, и хватит. Можно купить машину, а квартиру снимать. В США 40% людей не имеют собственного жилья и снимают квартиру. Почему те, кто по каким-то причинам решил продать жилье (в том числе и аварийное), не могут снимать?

Мы не можем требовать от государства не трогать жилье, до тех пор, пока мы сами требуем от государства не права собственности, а права проживания. Если владельцы начнут относиться к своей собственности серьезно – организуют регулярное собрание жильцов, найдут вменяемую управляющую компанию, будут сами следить за домом и придомовой территорией, то их переговорная позиция с властями резко возрастет. Намного тяжелей вести дела с конкретным представителем собственника (управляющей компанией) или организованным собранием жильцов, чем с абстрактной совокупностью жильцов, у которой нет даже понятного формата выражения воли всего дома. А до тех пор отношения жителей и властей напоминают отношения родителей и подростка. Вроде это уже не дети, а взрослые люди, и они научились говорить о своих правах и требовать независимости. Но если что случится, понадобится новый телефон или будет нужно решить другие проблемы – обращаются за помощью к родителям. Родители чувствуют эту зависимость, и используют для проведения своей воли. Могут требовать выполнения условий, которые подростку неприятны, но никуда деться он не может. Поэтому подросток только тогда становится по-настоящему независимым, когда научится сам платить по счетам. С момента падения Советского Союза прошло уже более четверти века. Пора и российскому собственнику квартир, наконец, научиться платить по собственным счетам.